一、先划重点：2条“高压线”绝对不能碰
这次中央一号文件直接亮明底线，明确提出两个“不允许”，相当于给宅基地交易划了禁区，碰了就是麻烦事。
❌ 不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地
❌ 不允许退休干部到农村占地建房
可能有人会问，为啥管这么严？其实核心是守住农民的“最后保障线”。宅基地所有权归村集体，只有本村集体经济组织成员才能享受使用权，这是《宪法》和《土地管理法》明确规定的。如果允许城里人随便买，很可能出现农民为了短期利益卖掉宅基地，最后没了安身立命之本的情况。
这里要特别提醒：城镇居民和农民私下签的宅基地买卖合同，从一开始就是无效的。哪怕付了钱、装了修，一旦发生纠纷，法院都会判定合同无效，买家得返还宅基地，卖家要退房款，但双方的损失还得按过错分担，得不偿失。
二、农民必看：3种合法方式盘活闲置宅基地，躺着赚钱
不让随便买卖，不代表宅基地是“死资产”。文件明确说了，支持通过合法方式盘活闲置资源，这3种路径既合规又能增收，赶紧记好！
✅ 出租：最省心的方式
把闲置的农房租给想下乡创业、居住的人，比如改成民宿、农家乐，或者简单装修后出租给返乡工作人员。注意租赁期限最长20年，一定要和对方签正规合同，并且到村集体备案，避免后续扯皮。浙江义乌就有农户靠出租农房搞民宿，一年收入能到12万元，比种地划算多了。
✅ 入股：赚长期分红
如果村里有合作社或者企业发展乡村旅游、特色农业，不妨用宅基地使用权入股。这样你就从“房东”变成了“股东”，除了租金，还能享受项目盈利后的分红，长期收益更可观。
✅ 自愿退出：拿补偿进城安家
如果已经在城里稳定就业、落户，确实用不上农村宅基地了，可以自愿申请退出。退出后能拿到一笔补偿款，具体金额看当地经济水平。不过要注意，完全退出后就不能再申请宅基地了；如果是部分退出，还能保留申请资格。
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